三个数据，看清2025年的楼市底色
围绕这个市场我可以为各位梳理很多标签：全国最大二手市场、最大的新房市场、最大的土拍市场……全国3000万以上豪宅成交TOP1城市、百亿新盘占比最多的城市……
这背后是上海在每轮房产周期里的领先表现。
通过观察这样的城市确实能看到全国楼市的一些切面，2024年应该是中国房地产近十年最波澜壮阔的一年。
我们在2022年好奇的政策、在2023年高喊的政策，都纷纷在这一年里落地。
也是这个2024年，我们见证了从未有过的政策松绑，也见证了从未有过的新房和二手房成绩单。
在这个2025第一天还有什么比一次楼市复盘更适合地产人的，而且如果可以，我不想再跟各位分享那些具体的成交，而是更大维度的一些东西。
一
一二手成交格局发生根本性逆转。
2024年楼市的最大特色就是二手成交量的一个涨字，从527新政后的楼市变天，到929新政后连涨三月，再加上小阳春，我差不多有5个月都在跟各位说涨。
汇总全年数据后也拿到了接近22万套的成交规模，这是2022年后连涨的第三年，同时也将数据拉回近十年平均水平。
2024年12月以2.7万套二手住宅计算
不过这些都不是最大的变化，最大变化在于一二手房的成交占比。
三年前我们为各位输出的这个数字是1:3，相当于成交1套新房的同时要成交3套二手。
这个比值在遇到2023年这样的新房供应大年的时候变为1:2。
但到2024年，各位再看下这个数据，不仅回弹到了1:3的历史水平，甚至还高出历史水平一个度，来到了1:4。
讲实话，2024年二手的成交迅猛已经很早就提示了这一数据，只是没想到是翻番。
相当于说，2024年上海楼市里每成交1套新房的同时要足足成交4套二手房。
这个数字是近十年上海楼市这类数据最大一次变化。
这背后有很多原因，比如新政放开后的需求涌入，比如2024年新房供应减少等。
但这里面最值得各位记住的原因是上海楼市对刚需的开闸放水：从1月30日放开外环外单身限购、到5月27日放开外环内二手房的单身限购、再到9月29日外环外单身购房社保3年改1年……
2024年1月30日上海官宣外环外放开单身限购
大量刚需以涌入的姿态进入看房市场。单身购房可以买新房，但在二手更具性价比、且新房供应集中供应内中环情况下，大量刚需首先涌入的不是别的，正是二手。
在我们的二手市调里，单身购房已经来到30%左右的成交份额，而这也是2024年二手成交的最大关键词。
记住这种成交状态，这件事的背后，我不希望只是单点戳破给各位看，而是从更高维度去看这件事，你就会发现这不是孤立的单点现象，而是2024年楼市的一环。
不信我们接着往下看。
二
2024年上海新房≈豪宅。
2024年新房市场的奇事也蛮多的，黄浦和滨江的供应超出想象。
我也拉出2024年的新房成交数据，有三个比较明显的变化。
首先是均价跨入6万元+的时代、同时也是整体跨入套均120平的时代。
我把每个月成交TOP1的新盘拉出来，会发现他们大多位于内环内、中外环间，而过往年份2020~2023年的新房成交特点则更偏向外环外。
以往犹豫是买新房还是买二手的改善人群变少了。
如果考虑价格那就是二手，如果真的改善那新房多得是。
我的老中介朋友跟我说过，十多年前的时候，上海的新房和二手还是泾渭分明。到2024年，这个数据让我又想到了他的这句话。
而客群被更明确划分，本质上还是供应底盘的改变。
2024年年初开始，我们就发现，黄浦区进入十几年未见的供应井喷期。
部分黄浦新盘站在年初还要验资看房，到了年中就发现不对。
撤销所有看房障碍，全力拉客，为什么？房多客少。黄浦供应将这个多年未供应的板块卖出了随看随买的气质。
整理自远山
上海滨江有多金贵就不多说了，无论多遥远的距离，只要沾上滨江板块，必然打上滨江标签，为什么，滨江没供应。
但2024年滨江的新盘我脑子过了下就有滨江凯旋门、保利世博天悦、香港置地启元、融创外滩壹号院，高端改善一时间不知道该把验资的钱冻在哪个盘。
多年未有新供应的上海标杆顶豪品牌汤臣在浦东也有了新盘、瑞安也有了翠湖滨江……挑花眼大概是2024年高端改善的最大体感。
这件事意味着什么？
在第一部分我说过单点戳破现象没意义，第一节和第二节值得放在一起。
站在成交端看是二手成交的井喷、又或是豪宅成交的过劲。
但如果你站在政策端看这应该是，二手刚需闸口的大幅放开→豪宅市场井喷供应。而这也在大量推高单身购房占比的同时，增加了中介手中连环单的数量。
30%的单身购房之外是上海60%~70%的卖房换房，而在刚需和改善的两头发力也默不作声地在上海楼市里形成了内循环。
二手负责刚需、豪宅负责置换，简单的一句话我们把它以每百万一个量级去划分，就会看到一个不断不断不断向上循环的置换链条。
而所有动作都围绕一个核心目的：刺激流动性。而这才是上海楼市2024年的底色。
也正是这样的循环构成了上海楼市最为稳健的成交底盘。
三
于是你会发现，上海楼市的价格稳住了。
随着全年数据跑完，我也最终看到了2024年的整体价格数据。2024年所有会议里最核心的四个字就是：止跌回稳。
而上海楼市无疑是那个好学生。
刚需和改善的交替接力让上海楼市在新房轰出了前所未有的单盘200亿+的成绩，也轰出了近三年最好的二手成交。
量在价先，在这样的背景里，你会看到上海楼市最核心的那个数据开始有所缓和：房价。
量对于价的影响通常分两步，首先是房东的挂牌价。挂牌价体现的就是房东的信心，这个数据也在连跌13个月后，在2024年实现3次反弹。
量对价影响的第二步，就是从挂牌价到成交价的议价空间，而这个数据也是2024年我关注最多的数据。
数据来源就是上海链家挂牌价到成交价的差距。可以看到，这个数据在2024年狂奔到7%以上之后开始全线回调。
链家成交市占达到25%左右，他们的议价空间可以说明当下的市场。而当这样的议价空间回调的时候，真实的成交价可想而知，也在回调。
至此，我们也看到了一部波澜壮阔的2024年楼市大剧：从政策放松到成交量起、从刚需进场到改善释放，量起也终于为价格踩了刹车，真正做到了止跌回稳。
很多时候，我们都用简单的经济底盘好去说这个城市可以最先爬起来，但有时候，当你向下深挖三个层次，你就会发现没那么简单。
四
2024年结束了，2024年的楼市也告一段落。如果让我总结2024年楼市的关键词，我想有这么几个：
首先是焦急。楼市有过几次焦急的时刻，近期最早的一次就是2023年8月的市场。从这个月开始，全市的网签量和价趋势都不好。
也正因此，当我们看到2024年小阳春之后成交走势开始下滑的时候，其实内心是焦虑的，这种焦虑的背后是对走势的未知。
而新政也让我们看到了楼市背后的魄力。并不是每轮新政放开我们都能看到如此大规格的楼市松绑，尤其对于有着接近2500万人口的上海而言。
哪怕极致简单地降低增值税这条放在上海都是天量的税费减免，而这也让我们看到了5·27、9·29这类政策背后的推动力有多大。
得益于此，楼市也被不断推着高位走完2024年。
这样的2024年如果还有最后一个关键词，就是过得太快。
有时候觉得是不是日子过得雷同才会遗忘。但后来心理学朋友跟我说，有时候日子过得太不容易了我们也会选择遗忘。
2024年结束了，希望2025年我们都容易些。