上海为什么这个时候出调控政策?
没想到这次的新政出的比小哥说的还要早，而且还要多
不仅有全市普通住宅标准的改变
还有首套&二套的首付&利率的改变
三四百字的核心内容涉及面和影响力，应该是今年新政之最
我的朋友圈也从昨晚到现在也被中介转发、政策解析、开发商喜报血洗三遍
内部代号上海住房市场1214新政分析正在被中介小哥们人手一份阅读
今年的二手跟新房市场太需要这样一拨政策
01
最厉害一条，普宅标准调整
其实今年年初就有上海普宅标准要变的提案，但这件事没有后续，哪怕今天新政出来，不少人关注的还是首付比例降低
但其实最应该关注的就是这条，我将新政前后的普宅标准放一起对比下
左边是新政前标准、右边是新政后标准
最大的两个变化，首先就是140平变身144平，其次更重要的是环线总价上限没了
普宅为什么会被忽略，因为按照新政前普宅标准你大概率碰不到普宅
我同事Moon跟兔博士拉过上海二手挂牌市场里，普宅的占比
差不多19%的存在，平均10套能遇到2套
普宅真的很没存在感，今天我们去到二手市场买房，内外环间单套小于310万、外环外小于230万的房子极少极少
但新政后这个占比就厉害了，昨晚我拉着兔博士小伙伴盲算了下如果按照≤144平这个条件来统计
全市二手挂牌市场里普通住宅的占比能占到89%
上海二手住宅几乎一夜之间全变普宅
是不是普宅影响最大的地方就是，增值税
普宅满五后将免征增值税
©链家
各位需要知道的是这才是这次新政的核心
也是上海楼市释放出来的最大诚意
02
这次新政有三个区域倍受影响
关于受影响人群一定是大家比较关注的，不过这次新政来看受影响区域比较明显
首先就是近郊改善客群
从首套到二套的首付比例，以及首套、二套的商贷利率
无疑都在为近郊人群一次降低首付、加大杠杆、降低购房成本
而且可以看到
从普通住宅的各环线统计可以看到，原本是越往外越少的
但新政后普通住宅越往外是越多的，对外环外二手的刺激不言而喻
也就是说原本最受普宅限制的中外环，现在变为最不受限制的环线
相应的中外环、外郊环更多的二手交易税费也会得到相应减免
另外叠加新政里关于临港、嘉定、青浦、松江、奉贤，以及宝山、金山，二套首付40%，以及相关税率降低，外环外的上车门槛、购买成本拉到最低值
这次1214新政也成功开启了外环外去化通道
同时对于近郊改善客群而言，减负减的很实际
其实还有些局部区域，比如前滩市场
环线总价上限的取消，对前滩这种单价高、小面积居多的板块是绝对的利好
前滩二手交易的一道屏障就是交易税费，我们以这套为例
满五、非普住宅（新政前），光增值税就差不多在60多万
税费是切切实实要占用现金流的，所以房产交易税费里的增值税如果减免的话，这对于个人购房成本是极大的降低
总的来看对目前市场上三类人群影响比较大
第二个影响明显的地方是中外环
我们也统计了下最受影响的三类人群
首先就是上海的无房刚需客户，这个就不举例了
首套比例从35%降低为30%、利率降低、税费降低（如果购置普通住宅）
其次就是已有上海住房一套，然后需要二套改善的客群
比如中环某40平房屋、上套成交380万左右，现在需要买套总价大概1000万三房（面积≤144平），二套首付从70%降为50%、利率降低、税费降低
然后还有就是前面说的6大行政区里的二套改善
比如想在五大新城买套改善大户型（面积≤144平），二套首付从70%降到40%，税费降低、利率也降低
真的是门槛和成本双重优惠
当我们综合考虑这些政策的时候，你会发现他会精准击中上海一直以来倡导的首套刚需、二套改善的需求
如果再精准点的话应该就是近郊改善、市区局部区域等等
03
降首付、降利率不是说不重要
大家首先看到的可能还不是普通住宅认定标准，而是首付比例降低
上次见到首套首付30%还是在2016年，7年过去首付比例又回到30%，降低了首套门槛，二套首付比例不管是普宅还是非普，最低首付比例调低为50%
降首付、降利率不是说不重要，但过往认房不认贷提醒我们降首付的影响虽然有
但可能比较有限，毕竟更高的杠杆也意味着更高的月供
我用我司设计强哥为例，赶稿前他跟我说他也对新政动心了，但如果他要冲一套500万房子
他的首付比例从之前的二套70%首付变为30%，首付从350万，降低为150万，省掉200万
但每月月供也从0.7万，变成1.69万
相比之下利率降低是真的实惠
首套住房的商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减10个基点；二套住房的商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR加30个基点
6区+临港新片区就厉害了，商贷利率下限调整为不低于LPR加20个基点
所以总的来看这次政策无论是覆盖面还是力度，几乎是今年以来最大
可能这也是为什么朋友圈的中介小哥跟地产同行大声欢呼
04
今年还是头回看到这么整齐划一的狂欢
二手成交本身就是这两年的弱势话题
供需关系本身的改变，以及新房市场的内外夹击，这两年的二手房市场都萎靡不振
今年也是如此，除了3月走出独立行情，走出三月的每月二手成交都不高
各位如果有时间可以去跟中介交流下今年以来的成交量和成交价的变化
6月7月成交不高，8月来到谷底，哪怕是9月新政也只带来1个月成交量的少量提升
整体二手市场还是不断走低的，所以各位去看这次新政里的每一条
看上去是提振信心，每条对应的就是提升成交量，非常直接
从头部中介内部的文件分享
到中介小哥朋友圈的集体晒图、晒分析、晒成交
以及疯狂call客打电话，这热情胜过以往其他新政
更疯狂的是开发商的喜报，感觉就像过年一样
更夸张的是新房市场的带看和成交，各个新房群里的图片已经来不及截图了
但目前看下来近郊新房市场热度又起来一波
继9月新政以来，同样难得一见的新政，同样来自中介、开发商的狂欢，但这次呈现出来的效果可能更劲道些
05
最后还想说下这次政策的实质
从非普到普宅的极大释放，再从首付到利率，再从市区到6大新区
各路细节各位梳理起来会发现本质上政策本身作用的方向有两点
降成本
提杠杆
短期来看，这必然会刺激以往观望客户积极入场，这是必然的
也必然会加速入市速度、以及房源流通速度
并且过完这个月我们大概率会发现整个11月的购房消费结构会整体升级，因为整体成交总价段会上升一步
但各位一定要注意的是什么
杠杆与成本调节更多影响的市场流速，但不影响市场需求规模
长期走势来看，市场的底色还是来自于供求结构带来的购买力本身
所以各位房东请注意，类似9月新政的窗口期又来了，抓住这个窗口期
这个窗口期大概多久呢，这个链家小伙伴跟我说了一个实实在在的数字
根据以他们以往对政策落地后对成交量的反馈，政策调整后，对应类别的住房交易将在1-2周内达到最大
交易规模提升幅度可能在35%-40%
而由于政策涉及几乎所有类别住房，短期内市场提振幅度可能高于四成
1个月后我们再来看看这些数字有没有兑现
以及各位有没有买房