上海陆家嘴旁的汤臣一品小区。

6月3日，上海普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘，422套豪宅2小时售罄，这里的房子，一栋的售价约在1000万-6000万之间。其中，面积为260平方米、360平方米，售价在3000万元以上的豪宅，共计60余套。

近期，关于上海豪宅开盘即售罄的消息源源不断。一时间，原本小众的豪宅买卖，屡次登上热搜。

事实上，上述楼盘并不在传统豪宅密集的区域，也仅仅是近期上海豪宅火爆的一小部分。在紧邻外滩的董家渡区域，外滩壹号院二期单套总价近5000万元，开盘首日即售罄，销售额99.97亿元。

“这并不排除开发商在造势。”卢克非（化名）对作者分析道。他在上海从事二手豪宅销售已有6年。

今年以来，在一二手房价格倒挂之下，上海累计成交了超过1400套总价3000万元以上的一手豪宅，但即便如此，卢克非并未感受到明显的暖意，因为诸如汤臣一品、宝格丽公寓、华侨城苏河湾等传统豪宅，动辄数月没有一套二手房成交。

一二手房“冰火两重天”，成为当前上海豪宅成交的一大现象。

值得注意的是，在这一背景下，老洋房，作为上海豪宅特殊的一个品类，却走出了独立行情，甚至曾在2022年创出总成交量最高的记录。近期，上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，每平方米单价超百万元，刷新了上海豪宅市场单价的“天花板”。

豪宅火爆之下，楼市复苏何时来临？

上海武康路附近某在售洋房

一二手豪宅“冰火两重天”

“白给你送钞票，你说你要不要？”对上海豪宅的火爆，卢克非如是说。

他认为，上海一手高端盘热销的原因，一方面是高端住宅产品扎堆供应，另一方面是一二手房价格倒挂。所谓价格倒挂，是指受限价因素影响，豪宅新房价格低于二手房。

比如外滩壹号院，号称沪上顶级豪宅，今年4月，该项目二期吸引了超350名富豪认筹，认筹比超170%，开盘后不到4小时即售罄。今年3月，中海·顺昌玖里项目选房现场，512套房源也迎来了738位富豪“争抢”。

根据卢克非的描述，在过去几年里，平均一年的一手豪宅成交量约1400套。但各家房企公布的数据显示，仅今年前5个多月，在上海，价格在3000万元级别的一手豪宅，累计成交量就已经超过1400套。

其中，中海顺昌玖里一期共512套，总价196.5亿元；滨江凯旋门三期成交212套，总价70.27亿；融创外滩壹号院共204套，总价99.97亿元；保利世博天悦、香港置地启元、凯德茂名公馆分别成交291套、80套和75套，总价分别为80.8亿、44.5亿、31亿元。

豪宅的供应井喷，是今年上海楼市的一大特点。

克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅供应占比接近商品住宅供应总量的20%，而在过去五年，这一比重都维持在10%以下。

事实上，不少豪宅项目早就达到预售条件，但是，为了等待审批价格放松，一些房企的项目等待周期长达两年。

“一些新豪宅周边的二手豪宅，挂牌单价已经到20万元/平方米以上，但这些新豪宅当时只能批下来14至15万元/平方米。”一位上海房企人士对作者如是说。这大大影响了新豪宅开发商们的销售热情。

该人士称，目前，滨江凯旋门等项目的单价都比最初的价格上调了约2万元/平方米。但即便如此，一二手房价格倒挂情况仍然存在。

一位上海本地购房者对作者称，其早年间经营公司赚了一大笔钱，而如今，继续创业风险太大，而上海核心地段的稀缺豪宅比较能保值，于是选择投资豪宅。

在卢克非看来，任何价格倒挂、有套利空间的东西，都会引来哄抢。但一手豪宅的火爆，这并不意味着整个市场的回暖，这种热度也没有传递到二手房市场。

天潼路附近某豪宅经纪人告诉作者，2022年，门店一个月能卖出5套豪宅，但过去半年，一个月成交量只有两三套。

据该经纪人提供的数据，今年5月，他所在的机构，二手豪宅整体共成交12套。其中，绿城黄浦湾3套，翠湖天地2套。成交总价最高的豪宅位于翠湖天地，成交价为8180万元。

值得注意的是，不少豪宅挂牌价和成交价均在下降。以绿城黄浦湾为例，最近的成交单价为12.9万/平方米。相较之下，根据贝壳找房数据，2022年成交的同户型房源，单价为19.9万元/平方米。

而翠湖天地上述8180万元的成交房源，单价为29.3万/平方米。2022年11月，翠湖天地成交单价曾高至35万元/平方米。

最贵洋房一平超百万

在一二豪宅“冰火两重天”之际，有一类房产却几乎不受政策影响，那就是上海的老洋房。

百年风华，十里洋场，给“魔都”上海留下许多有故事的百年洋房。而这些挂着“优秀历史建筑”铭牌的老房子，如今成为了有钱人的身份象征。

与北京的四合院类似，上海老洋房同样动辄几个“小目标”。几千万的购房预算，在销售中介口中甚至“没什么可选择空间”。

2024年4月，上海巨鹿路的一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，该房屋产权证面积307平方米，成交单价约100.9万元/平方米，刷新了上海豪宅市场单价的“天花板”。

老洋房凭什么卖出“天价”？

从中介机构此前发布的房源信息来看，该房屋是一套砖木结构的英式花园，建造于1930年，由彼时国际著名建筑设计师拉斯洛·邬达克操刀设计。

在上海，邬达克接手并建成的项目不下50个，其中25个项目被列为上海市优秀历史建筑。如今成为网红打卡点的武康大楼便是出自他之手。

稀缺性，是老洋房得以保值的原因。

李星彤（化名）是一位老洋房销售中介，据其介绍，目前在上海，拥有独立产权、能够交易的老洋房仅百余套。虽然上海现存保留下来的洋房多达数千幢，但约95%的房源所有权是国家，拥有私人产权的老洋房不足三百套，其中产权清晰可供交易的老洋房更为稀缺。

以“网红”武康大楼为例，该建筑内总户数超一百户，但真正有独立个人产权、具备在市面上流通条件的房屋，却屈指可数。

此前上海二手房交易总价的天花板，也是由老洋房创下的。

2021年末，华山路889号、891号老洋房成交，成交总价高达8.5亿，至今仍保持了上海豪宅成交总价最高纪录。该房屋据悉是知名爱国企业家、原永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。

相较之下，过去三年里，传统豪宅成交总价最高的为1.8亿元，位于浦东新区的东郊一号，单价约35万元/平方米，与老洋房的成交价相比，还有不小距离。

谁在买上海老洋房？

幽静的马路边上，一幢幢历史风貌建筑依次排开……透过铁门和花园的栅栏，有大片浓绿的植物，甚至还有参天大树从围墙探出来。这就是代表老上海身份和地位象征的花园洋房。

上海徐汇区一处在售洋房

那么，这些动辄上亿的房屋，都是谁在买？

据多位中介人士称，早期的老洋房买家以港澳人士和海外华侨为主。近年来，国内不少企业家、投资界大佬、影视明星，纷纷购入老洋房。

上海老洋房区主要分布在原法租界，其中以思南公馆、武康路、复兴中路等地最为著名。而这些地段在如今的上海，依然寸土寸金。作者梳理目前待售的上海老洋房，其中约四成位于徐汇区。

上海老洋房大多建于上世纪初至上世纪中叶，风格各异，包含了法式、英式等欧式建筑。“不少老洋房是祖产，有时候交易的不仅仅是一栋房子，也是家族过去的兴衰荣辱。”李星彤说。

旧社会的老洋房所有者不乏富商巨贾。新中国成立后，绝大部分洋房都收归国家所有。直到上世纪末本世纪初，私人间的买卖才被允许。

这类房屋交易很少会公之于众，“神秘”是他们的关键词，而代理中介对于买卖双方的信息往往也守口如瓶。

李星彤称，购买上海豪宅的人群中，大约半数都是非沪籍人士，其中，浙江人是购买豪宅最多的一群人。

根据克而瑞数据，上海老洋房二手成交单价普遍在20万元/平方米以上。有些老洋房会设定门槛，验资是这类房屋看房的基本流程。

不过，定价随意也是洋房的一大特点。由于成交量小，缺乏同类产品参照系，上海老洋房通常是“一房一价”。对于急售的房屋，千万元的降价幅度也不罕见。

“由于供给少、交易周期长，政策对老洋房市场的影响并不大。”李星彤对作者表示。

根据李星彤提供的数据，2020年至2023年的4年间，上海共计成交70套老洋房。其中，2020年成交18套，成交总价最低3850万元，最高2.8亿元。2021年，累计成交14套。

2022年是上海老洋房成交最多的一年，共出售23套，成交价格在3000万元至2.3亿元之间。2023年，上海老洋房则成交15套。

58安居客研究院院长张波表示：“上海老洋房本身就存在着独立的行情，单个房源成交价格的高低和市场整体行情的同步性不强。单个房源的高价成交，既不代表着整体市场复苏，也不代表着豪宅市场的复苏。”

张波表示，老洋房与新建的豪宅不同，除了有着较好的地段价值外，丰富的文化底蕴和历史价值也是新建豪宅无法比拟的，这也是其走出独立行情的深层次因素。