作者 |优优

编辑| 车卯卯

“鹤岗化”在珠三角蔓延

广州一直是北上广中的先行者，在北京和上海还在考虑如何温和释放政策的时候，广州直接扔出来了取消限购的政策的重磅炸弹。

对于人口稠密的珠三角来说，广深固然是做事业和想要闯荡的核心地带。但是如果想要躺平，鹤岗远在东北，而每天有六十多趟楼巴就能到的清远，是只需要房子安家年轻人的不二之选。

比如距离广州车程不过三十分钟的某清远小区，是一个完全成熟的社区。周围超市就有三家，游泳馆、社区医院、电影院、餐饮店应有尽有。此外，这里是学区房，从幼儿园到高中，覆盖了公立和私立学校。这里绿化率很高，小区里都是绿植，有些房型能直接开窗面湖。

往大了说，清远这座城市，素有广东后花园之称，也是广东少有的看雪圣地。春夏能看山水和玩漂流；秋冬天来这里赏花和看雪。

最重要的是，70平、带精装和电梯的房子，只要15.5万，不过一辆中端新能源车的价格。在清远，不到三千一平的房子比比皆是，所以这里，也被称为广东鹤岗。清远之外，环绕着广深的中山和惠州，甚至佛山，也能看到“鹤岗化”一平米两三千的房子。

广东周边房价已经开始走低

可是，越来越多人不愿意住进这些房子。

买清远的广州上班族，

希望找到下一批“广州接盘侠”

买下清远美林湖的房子之前，陶滔的规划是每天坐楼巴通勤广州上下班，全程一个多小时。买房后发现，还是公司旁租的城中村小单间香。

那是2016年的春节前后，陶滔身边准备买房的同事朋友们总会提到一件事——广清城际即将要通车了。从地理位置来看，清远与广州的花都区相邻，清远市区到广州市中心天河区距离约60公里；清远的银盏到广州花都区，不过10公里。

在连接两市的广清城际开通后，从广州到清远，最快只要25分钟。广州的房价动辄2-3万，彼时的清远，均价只要五六千。

2016年开始，广清城际轨道通车的消息时常传出

这则消息，像是当时专门为广州准备买房的人制造的狂欢。

一方面，每回陶滔经过或者出入地铁口，总能看到有人在发清远楼盘的传单，“均价3字头，25分钟双城通勤”等字样加红加粗印在传单双面。另一方面，在一些重要的公交站旁，能时常看到清远楼盘的大巴，招揽着路人组团坐大巴到清远实地看房。

广州人，从这个时候开始，加速涌入这个房价洼地。

清远多个临近广州楼盘的售楼中心，被销售挂在嘴边的卖点就是，“来我们这边看房的，基本都是广州人”。

陶滔确实心动。他是湖南人，2014年在广州读完大学后便留了下来。在广州买房的顾虑，一是贵，二是还没缴满三年社保不具备资格。于是，5月份的一个周末，陶滔坐上了免费的房企大巴，和满车的广州人踏上了清远的看房之旅。

去了清远两回以后，他最终以七千多一平下了82方的小三房，月供一个月不到2000块。促使他做下这个决策的原因，和很多广州年轻人在清远买房的原因很相似，这里便宜、绿化好、适合生活，比起广州城区的老破小要舒服多了。

买清远临近广州这一块的广州人，还有一个重要的原因——学位。

陶滔的隔壁邻居，是一对陪读母子。在广州，因为孩子不是广州户口，即便有房也读不了公立学校，私立学校学费贵；在这里他们是全款拿下的房子，附近学位多，并且私立价格也便宜过广州。于是，邻居母子就过上了周一到周五在清远，周末回广州的双城生活。

但现在，买在这里的广州人也希望有别的广州人来接盘这里的房子。

清远的房价经历了过山车，从一平米四五千涨到过上万，又重新跌回了四五千。早些年因为投资价值买清远楼盘的炒房客，大部分在割肉离场以求及时止损。

清远2016-2023年平均房价变动（数据来源：安居客）

陶滔认识一个广州的民宿房东，在一个临近景区的小区金碧天下房价暴跌时，一次性买了几套，专门用来做周末生意。而转让给这个民宿房东的业主，也是广州人。

清远还有其他单价只有2-3千/平米的房子

而非投资的陶滔，最终还是没住他的清远新房。

因为，交通不便这个问题，在装修阶段就显现出来了。

当时的楼巴并不如现在班次多，而且陶滔只有周末才能去看装修，且出行时间不确定，所以他的交通工具主要是拼顺风车，加上司机去接别的乘客的时间，每回过去得一个半小时。晚上还不能回来得太晚，太晚就拼不上回广的顺风车。着实把还没买车的他折腾得够烦躁。

美林湖楼巴，每天坐满了去广州的通勤人（图源：网络）

在装修好以后，他发现早起通勤是属于“没苦硬吃”。陶滔是程序员，工作性质是晚上班晚下班，即便楼巴现在很方便，但也不如下班后步行5分钟回到出租屋方便。另外，买房的初衷，是希望作为婚房，现在感情发生了变动，他也不一定需要多舒服的居住环境。

现在，陶滔把房子挂在中介上，希望有广州上班的租客可以把房子租走，但是，已经空置了好些个月了。

深澳后花园，

除了便宜找不到第二个优点

每次陈珊搭网约车回坦洲的时候，都会听到司机气急败坏地骂坦洲的交通——行人和电动车横目中无车、岔路多、路面坑洼、排水差。末了再补上一句，“如果是高峰期，我们真不愿意到这里来”。

坦洲，隶属中山市，位于中山市最南端，紧邻着深圳、珠海和澳门。在珠海平均2-3万的房价中，这里甚至可以买到3000块/平米的房子，距离去澳门的拱北口岸不过车程30分钟。

坦洲的地理位置，

紧邻深圳、珠海和澳门（图源：网络）

坦洲对于中山、珠海和澳门的存在，特别是对于珠海的存在，就像是昆山对于上海，每天有无数“双城候鸟”早出晚归。许久之前有个数据，有10余万的珠海人居住在坦洲。

甚至，在澳门务工的内陆居民，大多数都住在坦洲。走在坦洲里面的村里，随处可见澳门的招工广告；早晨坦洲去珠海和澳门的方向，傍晚澳门、珠海返坦洲方向的地图上，堵车的深红和深黄。

对于许多在珠海、澳门工作的人来说，这里就是他们的鹤岗。但对陈珊而言，这个“鹤岗”除了便宜，似乎找不出第二个优点。

坦洲部分小区房价（图源：网络）

和的士司机一样，交通是最令她头疼的一件事。

就像的士司机不愿意高峰期来坦洲一样，上下班期间，3公里的路这里能塞半个小时。而塞车的原因，除了车多以外，还是因为永无休止的修路和横冲直撞的电动车。

在珠海是四车道的道路，进入坦洲地界，就会有两个车道被摆上施工的雪糕筒，但是却迟迟没见动工。路口逆行、走在路中间的电动摩托车数不胜数，即便汽车自己车道慢速行驶，也时不时得停下来让行这些摩托车。

更烦恼的是下雨天。坦洲的排水系统并不完善，一旦暴雨过后，好些路面的积水久久不散。陈珊的车是底盘并不高，每回下雨她都会担心在经过某些路面时，她的车会罢工。

下雨被浸，迟迟并未解决（图源：网络）

如果说，交通是自己才会体会到的里子；那在朋友面前，住在这便宜的鹤岗，便是失去了“面子”。

这里是陈珊的第二套房，7年前决定购房时有两个选择——市区的普通小区，和坦洲的大平层。前者就需要公积金和商贷两个共同还贷，后者用公积金基本就能覆盖。为了避免日后出现资金风险，她选择了便宜的坦洲大平层。

事实证明，这个年龄的她除了风险管控外，也需要一份拿得出手的资产傍身。37岁的陈珊是一个澳资公司的销售总监，日常交往和维系的也是同级别甚至更高级别的客户，扮猪吃老虎是常用的交往技巧。

在他们面前，房产也是有鄙视链的，坦洲因为房价最低，处于鄙视链最底层。每当聊到房产这个话题时，在一群住别墅、在多个城市多处置业的朋友面前，陈珊总是有些难以启齿。而随着房产话题带出的，还有教育、医疗、甚至好的保姆阿姨资源话题，而这些资源，坦洲几乎没有。

现在，陈珊正在酝酿着买第三套房——如果选中合适的地方，把坦洲这套卖了也无妨。

珠三角鹤岗众岗相

鹤岗化的房子，不仅仅只出现在广东的偏远地区，它们越来越多地出现在珠三角。

珠三角地图（图源：网络）

在中山，除了毗邻珠海、澳门的坦洲外，还有翠亨新区和中山东部的火炬开发区。

6年前，随着连接深圳与中山的跨海大桥深中通道的开工建设，给炒房客们描绘了中山将会有越来越多深圳、乃至香港人过来买房的预期，于是炒房客们涌入了这两个地方，推动这两个区域的房价节节高。但现在深中通道开通了，房价却偃旗息鼓。

在中山火炬的太阳城商圈，挂牌出售了不少降价的毛坯房，却嫌少有人问津；而这里的二手房均价，也跌到了近一年的最低点。

中山火炬太阳城商圈房价偃旗息鼓（图源：网络）

而毗邻广深的惠州，房价也不再坚挺。

曾经受“海景房”以及“深圳卫星城”的影响，惠州房价飙升；而随着深圳房价冷却，惠州炒房热也渐渐冷却。惠州房价从4年前的最高点到现在，平均跌幅已经超过了50%，基本看不到抗跌的楼盘。打开抖音搜惠州房价，能看到许多惠州炒房客哭喊着亏了的视频。

惠州现在的房价，

和2019年时基本持平（图源：数据GO）

而平常几乎没有话题炒作的佛山和广州，如果搜二手房，也能筛选出好些个总价低于30万的房源。

和北方城市因为资源枯竭人口外流导致房价持续下降的原因不同，珠三角的鹤岗化是滤镜破碎和地区发展滞后的共同结果。

破碎的是小城市将会逆袭的滤镜。

无论是中山、还是清远、亦或是惠州，无论是深中通道通车，还是广清轨道的开通，这些利好消息背后都是对落后城市能追赶上一线城市的期盼。

期盼中山和惠州能因为深圳人、清远能因为广州人过来落户，期望城市成为一线城市的“卫星城”后，带来城市消费提升和产业升级。但事实上，小城市本地经济并不会因为通了一座桥、修好一个高铁站而逆袭。

城市的消费，也不会因为这些城市候鸟，得到进一步的提升。就像买下清远美林湖房子的陶滔，至今没有去过清远的市区；在坦洲住了7年的陈珊，活动范围主要是珠海，鲜少会去中山市中心。城市候鸟们带不来小城市的逆袭。

滞后的对不齐的基建。

珠三角的跨城交通，即便一直在进步，但是候鸟们现实与理想之间的“双城生活”还过于遥远。

B站有个up主，经常会更新自己在广州和清远之间通勤的vlog。6：30分起床，9点到公司；晚上回程也是一个半小时。每天至少比在广州本地居住的人多花1-2个小时在通勤上，一年下来接近500小时。当然，这还没算上长通勤带来的心力消耗。

临近城市的基建衔接的推进速度，远比想象中要慢。就像预期2017年完工的广清城轨，2020年11月才开通运行；珠海与中山坦洲仅一马路之隔，但行政区划上的阻隔导致公共交通、网约车有不同城际的管理和使用规则。深圳和惠州之间， 念叨了10年跨城地铁尚未动工。

远低于有时候，两个相邻城市的交通，还不如两个一线城市之间的交通更便捷。

所以即便鹤岗化的房子，正在逐步包围广深。但这仅仅只是炒房客心碎前的抢救，对于普通人而言，大城市依然卷不起；而鹤岗化的卫星城，也不具有生活的性价比。

结语

除了广深，鹤岗化的房子，也在逐渐包围北上。

如果时间回到2018年，逐渐增加的鹤岗化房子，伴随的必然是抄底的蠢蠢欲动。但现在到了2024年，房价的腰斩换来的更多是继续观望。新政策的助推正在发力，但尚未出现明确的结果。

一线城市里，出现“鹤岗化”的房子一般都有一些共同点，郊区房、楼龄旧、小户型、无优质学校；而在其他城市，共同点却很相似——经济动力不足。哪怕给出再白菜价的房子，也吸引不来本该属于一二线城市的人才。

城市出现鹤岗化房子并不可怕，这是楼市发展的长线结果，总有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年，应该如何容纳年轻人发展的产业和就业，可能是我们更需要思考的问题。