华尔街大买住宅房产出租 美国多州将立法严管

美国南卡罗来纳州Okatie一处独栋住房开发社区。美联社

华尔街投资机构大买住宅房地产后出租，已被俄亥俄州、加州、纽约州等多个州的议员盯上，认为是造成待售住房短缺、推升房价的元凶之一，并已起草法案，要降低机构投资人的涉入程度。

道琼社报导，美国参众两院已支持一项法案，要求许多企业拥有的出租独栋住宅不得超过50户，超过者须卖给家庭买主，内布拉斯加州、加州、纽约州、明尼苏达州及北卡罗莱纳州都提出类似法案。俄亥俄州州议会的法案更要透过重税，让大房东们发现卖掉房子比当包租公划算，以赶出机构投资人。

这群议员指控，有华尔街资金支持的机构投资人，用手上现金爆买数十万户的独栋住房，助长待售房屋短缺，首购族也很难与之竞争。

各种规模的机构投资人在新冠疫情期间，豪砸数十亿美元买房，在买气最高峰时，每四户出售的独栋住宅中，就有一户以上是被机构投资人买走。虽然最近的购屋活动随利率升高而减缓，但供给已相当吃紧。

其中，公开上市的两大买家Invitation Homes、AMH，以及很多其他拥有私募股权资金撑腰的企业，在全美各地持有数万户房产。投资买入独栋住房的公司表示，把房屋出租后，能提供租客住进原本买不起地段的机会。

鑑于美国房价和房租逼近历史最高纪录，美国各级政府的官员与立法机构已更积极处理住房问题，各州已通过新措施，资助兴建更多平价住宅、允许建商绕过当地用地限制的法律、让驱逐过程更有利租客等。多数较自由的州呼吁阻挡大公司扫购房产，一些比较保守的州还倾向大力压制。

圣塔巴巴拉加州大学与保守智库曼哈顿研究所最新的研究指出，在投票年龄的共和党和民主党选民中，赞成禁止华尔街公司购买住宅的人数相同。这项研究的研究对象为以邮递区号抽样的都会与郊区5,000位租客和屋主。

全美住家出租协会等独栋住宅租赁产业的倡议者，反对这类法案，认为房价上涨是因新建房屋供应不足，认为机构投资人拥有的住家相对较少，但对这类投资人的定义是拥有1,000户以上房屋的公司。一些研究估计，这类公司约拥有3%到5%的美国出租房屋。

然而，机构投资人在部分城市持有的房屋比率，远高于在全美各地的占比。例如在亚特兰大，乔治亚州立大学最近研究指出，五个郡区域内的出租房屋，近11%由三家房地产公司所有。美国住房与都会发展部2022年的分析则显示，亚特兰大21%出租房屋的屋主都是大型机构。