南京昔日“地王”被拍卖 降价1亿元仍无人问津

地产行业“狂飙”的苦果，现在要慢慢消化了。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

房企资金链承压，市场信心不足，曾经光鲜的“地王”折戟无数，有的亏本入市，有的甚至被司法拍卖。

12月12日，南京市江宁区江宁街道纬二路以北、规划道路以东的土地使用权及2#、3#、5#楼不动产在阿里资产司法拍卖。通过公开资料查证，该地块就是南京2020年出让的NO.2020G08地块，后被四川蓝光发展股份有限公司（以下简称“蓝光”）以总价5.8亿元拿下，成为江宁滨江板块新“地王”。

据法拍网资料显示，该地块资产评估价约为5.3亿元，本次起拍价格约4.8亿元，相比拿地价已经降价约1亿元。即使如此，该地块也未逃脱流拍的命运。

截至当日10时，该场竞拍吸引了数千人围观，但无人报名、无人出价。

债务纠纷引发地块司法拍卖

时间退回到2020年4月，房地产行业“寒冬”到来的最后一个春天，没有“三道红线”的约束，也没有集中供地的限制，房企们还在创造一场接一场的土地狂欢。

彼时4月29日，在南京一场土地公开出让中，编号为G08的地块吸引了边城、恒泰、蓝光、祥生、中梁、银城和和昌6家房企竞争角逐。经过43轮竞拍后，地块达到最高限价，根据当时的出让规则，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争自持租赁住房面积，面积最多者竞得。

最终，在激烈厮杀中，蓝光以自持租赁住房建筑面积1200平方米拿下上述地块，耗资5.8亿元，地块整体溢价率达到45%，楼面价11351元/平方米。该地块也成为了江宁滨江板块新“地王”。

据当时出让条件显示，该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

虽然地块要求较高，但由于地块所处片区最近三年都鲜有新房入市，所以该地块的出让被业界看作将填补区块内新房空白，因此，无论是开发商还是市场对这块地都抱有很大期待。

但开发商蓝光的资金困境让一切计划被打乱。

该项目原计划于2021年下半年入市，但实际上，在蓝光拿下该地块当年，其有息负债规模已经达到700多亿元，债务和资金压力已经初步显现，所以蓝光拿下该地块后并未立即开工。随后，蓝光在2021年正式宣告债务违约，债务危机又引发经营危机，这个地块的开发工作也长期被搁置，工地被围挡，承建方也撤离，地块整体陷入停工。

除了开发困难，这块地还被牵扯进蓝光与债权人的债务纠纷中，这也是导致该地块被司法拍卖的原因。

根据地块的司法评估报告显示，该地块土地使用权人为南京锦烨置业有限公司，其为南京三石和骏置业有限公司（以下简称“南京三石”）的全资附属公司，而南京三石是由蓝光控股。根据不动产登记证明，该地块设定了抵押权，权利人即为五矿国际信托有限公司，债权额为4.05亿元。

在房地产突飞猛进的时代，房企和信托机构关系密切，而如今地产行情下行，房企和信托机构的关系也变得剑拔弩张，法拍是信托机构向出险房企回收资金的一种常用手段。

目前，该地块在法拍平台进行一拍后流拍。北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，这种情况下，后面还会有二拍，甚至三拍，如果一直拍不出去，这块地会继续放在土地使用权人名下。拍卖所得金额在扣除债权额以及相关费用后，多出的部分归土地使用权人。

多个“地王”项目折戟

实际上，蓝光在南京的开发之路，多与“地王”相关，江宁滨江“地王”的结局只是蓝光众多地块项目中的一个缩影。

2016年1月29日，蓝光在46轮拼抢中，以12.6亿元拿下南京板桥G70地块，成为当时板块新“地王”。这是蓝光首次进入南京的项目，彼时房地产还在突飞猛进的规模扩张。2015年才借壳上市的蓝光也是风头正盛之时。

据公开报道显示，该项目于2018年年底交付，彼时项目定位是板块内高端改善盘，但随着蓝光资金问题凸显、经营每况愈下，该项目疏于维护，如今项目品质难言高端。去年11月，由于开发商被法院强制执行，该项目几百个车位被法院查封，这其中就包括部分业主已经购买但还没办产权证的车位。

2018年，蓝光销售额已经突破800亿元，离公司的千亿目标仅一步之遥。在这样的势头下，蓝光四处网罗项目，不仅自己拿地，还在并购市场中寻找标的。这一年，蓝光接盘了南京麒麟2016G09地块。彼时，麒麟板块新房售价仅有约18000元/平方米，而该地块当时楼面价就已经达到22353元/平方米。

蓝光接手该项目后将其打造成旗下高端黑钻系列产品，但随着蓝光出现经营危机，该项目也命途多舛。据南京网上房地产显示，该项目目前开发企业为南京华麟置业有限公司，其由中融国际信托有限公司100%控股，项目整体去化约五成，住宅总均价为28436元/平方米，仅比楼面价高出6083元/平方米。

2020年，房地产行业发展速度已经开始放缓，蓝光的有息负债规模也高企，但规模才突破千亿元的蓝光并未放慢扩张脚步，一举拿下南京江宁滨江“地王”，隐患就此埋下。

此后2021年，房地产行业调控政策收紧，“三道红线”、集中供地等政策相继出台，地产行情也每况愈下，蓝光也终于不堪重负，出现债务违约。

在“多米诺骨牌”效应下，蓝光经营危机不断加深，2023年5月，蓝光因股票连续20个交易日低于1元被要求强制退市，并于6月6日摘牌，至此，蓝光也成为这一轮地产洗牌过程中第一家被强制退市的A股房企。

蓝光出现资金问题后，其旗下多数项目处于烂尾状态。据一个三线城市房管局人士表示，目前，蓝光的项目是其所在城市保交楼的首批重点项目，并已经成立专班负责，前期资金问题以及项目牵扯的债务问题已经解决，目前正分批次建设。

该人士进一步表示，现在地方政府保交楼压力很大，除了蓝光，还有绿地、东原等多家出险房企项目在保交楼之列。其感叹，过去那些年地产行业“狂飙”导致的苦果，现在只能慢慢消化了。