最近这些年，包括现在和不久的未来，影响美国民居房产决定性的因素，仍然是利率：利率高启，房产市场就会继续萎靡，利率下调，房产市场就会繁荣。

下面分开来简单说一说。

1.  大型公寓楼

2025年下半年应该是进军大型公寓楼的好时机，有以下几个有利因素：
1）公寓楼价格已经从高点降了有20%，在加息前买在高点的一些业主终于撑不住了，有抄底的机会，尽管公寓楼价格已经有反弹的趋势。
2）联储会加息之前，美国民居市场火爆，大批大批的公寓楼开建，尤其是南方sunbelt地区，到2024和2025年，竣工并交付使用的公寓楼单元达到历史新高，造成短暂的供过于求，致使租金下降。但加息后，开建公寓楼已无太大利润空间，致使开工的公寓楼数量大减，从2026年开始，过去供过于求的局面将会改观，到时租金将会开始反弹。
3）利率极有可能从过去的headwind变为tailwind，也就是说利率既有可能降低，从而从逆风变为顺风。

2.  小型多单元

最近一段时间，我投资的几个小型多单元（主要fourplex）市场，有些上市的物业价格跌的很厉害。对价格下跌，我并不觉得奇怪，奇怪的是为什么到现在才大幅度开跌？可见，相对于大型公寓楼来讲，小型多单元抗跌，但现在有些也扛不住了，并且有的价位已经非常接近于我能接受的心里价位。所以，现在也应该是进军小型多单元的好时机。

3.  独居屋

自加息以来，除极少数过建的市场外，美国的独居屋市场，总起来说，下调的幅度并不大，有很多地区甚至根本就没下调。

美国的房价，每年从秋冬开始，会有个季节性的下调。而目前正在经历的这次季节性下调，比以往正常年份的季节性下调幅度要大得多，其中高利率是主因。即便如此，也算不上是大的调整。

因为美国的独居屋市场并没有太大的价格调整，所以也谈不上有什么抄底的好机会。但是，价格下行的风险也不大。如果有经济实力并想长期投资房产的话，现在也是可以进场的。当然，次贷危机那样的好时机就别想了。

在我开始投资房产的第二年，也就是2013年，就意识到当时是天上掉馅饼，因为房价在涨，现金流也不错，还以为天上掉馅饼是常态。后来明白了，天上掉馅饼不是常态，不掉馅饼才是常态。

那是否不掉馅饼就不应该投资呢？当然不是。我们可以通过努力，找到别人找不到的好deal，包括找到可以value added的物业。而如果做不到这些，就要承担些风险，或者说要有点前瞻性。有些同学会说，现在利率太高，想等到利率降下来以后再买。而如果利率下来了，价格也就上去了，大概率还是得不到想要的现金流。

如果换种思维，买在潜力好并持有成本低的地区，现金流会增加，利率也很可能会朝着有利于业主的方向发展，现在一般的deal过几年说不定就会成为好deal。

一孔之见。

祝大家新年愉快，来年再发大财！

建宁 2025/1/8