让楼市去库存，让房价“止跌回升”的办法并不多，降低物业收费，虽是一块蚊子肉，但已经算是“绞尽脑汁”了。

近一年来，全国多个城市迎来一波物业费降价潮。

从去年2月起，青岛市就开始实施空置房物业费“打6折”的政策，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。

除了空置房的物业费打折，不少城市的现行物业费也迎来降价。2024年，包括重庆在内，以及银川、青岛、武汉4城有百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。

物业收费的价格，分两种情况确定，一种是前期的政府指导价，是在物业开发阶段，开发商指定物业管理，物业收费多少由政府确定。另一种是非住宅物业的收费标准，或住宅小区成立业委会后，由业主方与物业公司共同商定物业价格。

通读上述关于物业费下调的报道，两种情况都有，全国各地不管是东中西部，均出现物业费打折降价的趋势。

01

物业费打折能去库存？

政府出台文件对空置房物业费打折，有研究者认为其目的是，“降低持有成本，有助于提高购房者的购房意愿，促进住房销售和去库存” 。

以某直辖市中心城区电梯房物业政府定价标准1—1.9元/平方米·月为例，即便取最高值1.9元，120平方米的房子，每月物业费为228元，每年物业费为2736元。如果按照政策打个七折，那么可以少交820块钱。

查阅房产中介提供的信息可知，2025年2月份，该市中心城区房价每平米约13000多元，则120平方米的房子总价约为156万元。

这套房子的房价涨跌1%，对购房者来说，就有1.56万元的进益或损失，是一年物业费的5.7倍，折扣收益的19倍。

从资产角度看，购房者更看重房价涨跌，而不是区区物业费折扣。

从地方发改委角度来说，囿于权限，让楼市去库存，让房价“止跌回升”的办法并不多，降低物业收费，虽是一块蚊子肉，但已经算是“绞尽脑汁”了。

我在过去的文章中曾经提到过，真正要让楼市状况出现改观，仍需在土地使用权期限上下一番功夫，比如把70年延长到100年甚至更长，进一步使之成为居民的“恒产”，而不是临时持有，现在很多老旧小区的土地使用权已经不到50年了，怎么可能激发居民的购房换房，长期持有的热情？

有人说：

物业费作为长期固定支出，已成为购房决策的重要因素，在当前房地产市场处于调整的环境下，若空置房物业费不降，只会导致购房意愿进一步下滑。

实在是罔顾基本事实的说法。

而且，随着科技进步，人的预期寿命将有较大提高，如果70年大限不变，到时候将会出现人的一生必须两次购买房产的情形，甚至人还十分康健，就要面对土地租约到期如何处置的尴尬，这都是必须未雨绸缪予以解决的难题。

这些难题不解决，居民隐形的财产损失会越拖越大。

02

物业公司比小区数量增长快

2024年12月26日，国家统计局发布第五次全国经济普查公报：2023年末，全国物业企业37.5万个，从业人员854.3万人，营业收入1.696万亿元，比2018年末，分别增长59.8%、34.1%、87.1%。

中国物业管理协会《2021全国物业管理行业发展报告》显示，2021年底全国有物业企业11.4万个。论者以为，上下两组数据的对比表明，至少有一半以上的物业企业是空壳运转。

但同时也要看到，就业人数的增长是实实在在的三成多，营收也有将近一倍的增长。因此，在2023年之前的5年时间里，物业作为一个产业，是爆发式增长。

与此同时，2018年，中国城镇化率为59.58%，城镇人口为8.31亿，到2023年，中国城镇化率为66.16%，城镇人口为9.3亿人。5年之间，城镇人口增加将近1亿，按户均3人计算，则增加了3000万套房子，以一个小区300户计算，则增加了3万到5万个居民小区。

也就是说，在2018—2023年的5年间，物业公司增加了10多万个，而小区数量增加了3万—5万，物业公司数量的增长，远远快于小区数量的增长。

当某一行业利润率高的时候，资本会从利润率低的行业转移进来，以谋取更高的利润率，进入的资本越多，提供的产品和服务越多，终会导致供过于求，该行业利润率会逐步下降，与平均利润率持平或者更低为止。

供求关系决定了物业费必然降低。

在楼市高速成长阶段，中国出现大量居民小区，物业公司有大量生意可做，而且有比较稳定甚至比较高的收益。但随着楼市下行，这些情形不复存在。

特别是最近几年，几乎所有行业均出现利润率下降的情形，物业行业要维持原来的利润率几乎不可能，主动“降价”以求生存，几乎是经济生活的常态，在此背景下，物业“降价”必定发生。

物业公司不可能自外于经济大环境。

03

就业蓄水池的波浪

最近几年来，快递外卖、网约车成为就业蓄水池。

新华社的消息称，外卖骑手的数量已经超过1000万。

据交通运输部消息，截至2024年5月31日，各地共发放网约车驾驶员证703.3万本、车辆运输证294.8万本。数据还在持续增加。而单是滴滴平台的网约车司机注册总量，就达到1900万，保守估计，加上业余从业者，网约车司机总量可能突破3000万。

这4000万就业岗位，为经济转型期大量人员的去留留下了缓冲地带，成为就业蓄水池。

现如今，几乎没有哪个产业是就业避风港，几乎各个年龄段的就业人员都受到了冲击。

快递外卖和网约车司机的主力是30多岁的劳动力。

数据显示，外卖骑手的平均年龄在34岁左右。2019年的数据显示，快递小哥的平均年龄为27岁，数年过去，部分快递企业的统计数据显示，58.2%的快递员年龄在30—50岁之间。

物业公司是中老年劳动者的就业蓄水池。这同样可以用数据说明。

上文已经提及，全国物业企业的从业人员总数854.3万人。又以上海为例，《劳动报》的数据显示，上海物业行业从业人员总量超过90万人。从年龄结构来看，不低于60岁以上的行业从业人员比例达到了14.7%，50—60岁的比例也达到了24.4%。小规模企业中职工年龄偏大现象严重，不低于60岁的人员比例高达47.89%。

大型物业企业因为更规范，能提供更好的物业服务，因而就业者平均年龄要低很多，大致为39岁，但问题是，百强物业企业所占市场份额不到30%，500强所占份额也不到50%，50%—60%的市场份额还是属于中小型物业公司。

物业公司管理和技术岗位约占30%。其余70%属于一线服务人员，从事秩序维护、保洁绿化、客户服务，技能要求不高，收入不高，但工作稳定。

当物业费出现打折降价潮之时，物业公司为了降本增效/保效，要么裁员，要么降薪。如果是前者，说明工作的稳定性不复存在；如果是后者，则本就不高的收入更加雪上加霜。

这个专属中老年就业群体的就业蓄水池，也出现波浪了。