狠人”王健林:万达总部大楼和万达电影均易主
163万平方米，相当于6.3个鸟巢的建筑面积之和。这是2023年以来，万达集团甩卖的11座万达广场的总建筑面积。
“卖卖卖”成了万达过去一年的关键词，从万达电影股权，到万达广场和万达酒店重资产，再到集团总部大楼……万达几乎出手了曾经最珍贵的资产。
4月12日，北京万达广场实业有限公司发生股权变更，该公司持有北京万达广场，即万达总部所在地。
继万达总部易主后，万达电影也正式易主。4月17日，万达电影发布《关于间接控股股东股权转让完成暨公司控制权变更的公告》，万达文化集团和王健林所持股份已完成工商变更登记，受让方为上海儒意。
随着总部大楼资产被卖和万达电影股权变更，万达电影已经开始搬家，由原来的集团总部北京市朝阳区建国路93号万达广场B座，搬至莱锦文化创意产业园。
“王总做事一向雷厉风行，是个狠人。当公司遇到危机的时候，他敢于壮士断腕，把此前最珍贵的资产都卖掉。”一位万达前员工对作者如是说。
胡润研究院发布的《2024胡润全球富豪榜》显示，过去一年，王健林家族财富下降800亿元人民币，缩水72%。而在2023年，王健林家族的财富下降了500亿元。
仅两年时间，王健林资产缩水了1300个“小目标”。而一系列的资产甩卖之后，王健林家族财富仅剩300亿元。
抛售总部大楼
近日，北京万达广场实业有限公司发生股权变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）持股99.99％，为控股股东；坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司持股0.01％。
这引起了外界对万达卖掉集团总部的关注。
“北京万达广场写字楼B座一直是我们自持的。”北京万达广场实业有限公司租赁部门一位工作人员对《棱镜》作者如是说。该写字楼为万达北京总部所在地。
一位万达前员工同样对作者表示，北京万达广场此前一直为万达集团持有。
北京万达广场由A座、B座、C座三栋楼组成，位于建国路93号，紧邻国贸CBD和央视新址。据上述负责租赁的人士称，目前A座由小业主持有，B座和C座自持，其中C座目前为北京万达文华酒店，B座为办公楼。
该公司一位负责招标的员工、文华酒店员工也均向《棱镜》作者表示，该公司持有北京万达广场B座和C座资产，这是万达集团在北京的核心资产。
目前，北京万达广场B座除了是万达集团总部大楼外，部分楼层也在对外出租。上述负责租赁的人士称，该写字楼租金最低为8元每天每平方米，与万达集团同楼办公。
北京万达广场C座曾为万达索菲特酒店，2007年更名为万达文华酒店。万达集团近年的年会均在该酒店举行。天眼查显示，万达文华酒店为北京万达广场实业有限公司的下属公司。
北京万达广场实业有限公司成立于1999年，曾用名为北京万达广场房地产开发有限公司。该公司为上述北京万达广场的开发单位。
根据万达官网资料，北京万达广场于2006年12月开业。2008年，万达总部由大连迁至北京万达广场。
与此前出售其他城市的万达广场目的一致，本次出让北京万达广场实业有限公司，仍为缓解流动性压力。
根据天眼查，北京万达广场实业有限公司注册资金2亿元人民币，去年9月，该公司股权已经质押给华鑫国际信托有限公司。
196亿在手现金，1143亿短期债务
在出售总部大楼资产两周之前，万达刚获得了600亿元投资。
3月30日，大连万达商管与太盟投资集团、中信资本等5家机构正式签署投资协议，5家投资方联合向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60%。投资完成后，大连万达商管持股40%。
“即便有了600亿元投资，但停不下的资产甩卖，意味着万达仍未到达真正的安全区。”一位长期关注万达的人士对作者表示。
万达的债务仿佛是个无底洞。根据中诚信国际发布的大连万达商管2023年跟踪评级报告，截至2023年一季度末，大连万达商管负债总计3105.36亿元。
截至2022年末，大连万达商管手持现金及现金等价物196.31亿元，而一年内到期的债务多达1143亿元。这也解释了王健林为何从2023年开始疯狂抛售资产“回血”。
“幸运的是，万达仍然有不少优质资产可以变现。不少万达广场地处市中心，人流巨大。”一位万达集团前员工对作者表示。
2023年以来，万达集团转让了11座万达广场重资产。仅2023年12月25日至30日期间，就有4座万达广场被密集转让，分别为苏州太仓万达广场、湖州万达广场、广州萝岗万达广场以及上海金山万达广场。
此前2023年10月，险资机构大家保险曾收购了上海周浦万达广场。2023年5月底，大家保险还将上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场三个购物中心收入囊中。
今年3月20日，天津市蓟州区万达广场商业有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团退出，北京天鼎琨阳科技有限公司成为全资股东。
根据股权变更信息，基金、保险公司是万达广场的主要买家。从交易性质来看，“甩卖”的万达广场均是重资产，这意味着万达集团不再是上述万达广场的持有者，但仍是这些万达广场的运营方。
万达并未公布这些交易的对价。不过，据一位万达前员工对作者称，资产出售时，预估每家万达广场可以卖到7亿元，但不同项目交易金额均有差异。
轻资产转型
曾经，万达广场、万达电影、万达酒店、万达文旅城这四个产品，像马车头一样，拉动着万达这座庞大的商业帝国。然而，随着这些往日珍贵的资产被相继处置，王健林的万达还剩下什么？
王健林最先抛售的资产是酒店和文旅城。2017年，王健林将77家酒店卖给富力，将13个文旅城卖给融创。这笔交易彼时被称为“世纪交易”。
“持有大型豪华酒店并不是一个好生意。”一位地产业内人士称，“五星级酒店的资本回报率太低了。”如今，接手万达77家酒店的富力集团早已被申请破产重整。
而随着近期北京万达广场实业有限公司股权转让，万达已经失去了京沪两座核心城市的旗舰酒店资产。去年12月26日，上海万达瑞华酒店易主。万达瑞华是万达酒店旗下最高端的品牌。
2020年是万达的另一个转折点。2020年9月，万达商管宣布不再开发重资产项目，不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。
在这之后，万达广场分为了轻、重两种模式。其中，重资产平台为大连万达商管，自持万达广场物业。而轻资产运营平台为此前计划上市的珠海万达商管，不持有物业，收入主要包括运营管理服务费、物业管理费及增值服务费等。
通过股权穿透，大连万达商管是万达集团的核心资产，后者由王健林父子全资拥有。
从子公司名称来看，大连万达商管子公司名称多为“某某万达广场投资有限公司”，其194个子公司持有着全国各地万达广场资产。过去一年来甩卖的万达广场资产，母公司多为大连万达商管。
而珠海万达商管于2021年由大连万达商管投资设立，其子公司名称多为“某某万达广场商业管理有限公司”。
彼时，万达推行轻资产战略主要源于轻资产更容易获得资本市场青睐，但这并不意味停止开发并持有重资产。“当时集团的策略并非不要地产，而是万达商管要剥离地产，这样有助于提升估值。”一位万达内部人士对作者解释道。
万达原计划将这些运营服务业务打包进珠海万达商管上市，然而，万达商管上市路最终折戟。
去年末，有消息称，万达还计划将一二线城市的约40个万达广场出售，正在与潜在买家沟通。不过，《棱镜》作者咨询了多位万达员工或曾在万达工作的人士，这些人士均无法证实有多达40座万达广场正在出售的消息。
“卖血”之后，如何“造血”？
“卖卖卖”之下，大连万达商管的“造血”能力也在走弱。2022年，大连万达商管经营活动现金净流入96.85亿元，同比下降57%。
大举抛售之后，王健林手中还剩下哪些可持续“造血”的资产？
在2017年出售大部分文旅和酒店资产后，商管业务就成为了万达集团的核心资产。
根据此前招股书，2020至2022年，珠海万达商管营收分别为171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元，净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元。珠海万达商管作为轻资产管理公司，主要为万达广场提供招商、管理运营、安保等服务。
根据此前招股书的介绍，万达商管的轻资产模式分为租赁运营模式和委托管理模式，租赁运营是指万达商管租赁业主的资产拿来出租，而委托管理则是业主委托万达进行招商、运营，并支付一定的服务费。
作为一家轻资产运营公司，项目外拓能力至关重要。资料显示，2020年至2022年这三年间，万达广场新增了149家，其中轻资产项目占比80%以上。
根据万达商管此前披露的招股书，截至2022年12月31日，珠海万达商管共管理472个商业广场，其中184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39%。
彼时招股书称，2022年，万达商管的在管商业广场平均出租率高达98.6%。
酒店方面，截至2023年末，万达酒店发展在管157家酒店。万达酒店发展的招股书披露了酒店业务的营运模式，包括租赁经营、管理模式与特许经营三种。管理模式下，万达将相关品牌许可授予业主方，由万达任命酒店管理团队负责酒店管理，并向业主收取管理费用。
万达酒店旗下品牌包括万达瑞华、万达文华、万达嘉华、万达锦华等9个品牌。
不过，2023年度，万达酒店的入住率仅有55.9%。2023年，万达酒店发展营收仅9.83亿元，净利润1.91亿元，同比下滑18%，总市值仅9.21亿元。
此外，万达电影如今已正式易主。去年12月6日，万达电影发布公告称，王健林拟将北京万达投资51%股权转让予上海儒意。随着工商变更陆续完成，王健林已经失去对万达电影的控制权。