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境外债务重组取得关键进展，碧桂园又迎来另一大利好——迟到的财报出炉了。

1月14日晚间，碧桂园发布2023年全年业绩及2024年中期业绩。公告显示，2023年全年及2024年上半年，碧桂园及其附属公司（下称“碧桂园集团”）分别实现总收入4010亿元、1021亿元；税前亏损1673亿元、108亿元，亏损幅度呈现大幅收窄趋势。

销售方面，2023年全年及2024年上半年，碧桂园集团连同其合营企业及联营公司，分别实现权益合同销售金额1743亿元、260亿元。

由于未能刊发2023年度业绩及寄发2023年度报告，碧桂园自2024年4月2日起停牌，原本应于2024年刊发的2024年中期业绩及寄发的2024年中期报告，也同样遭遇延迟。

不过，补发了财报的碧桂园，公司股票仍将继续暂停买卖。根据港交所在2024年6月向碧桂园发出的复牌指引，碧桂园须满足复牌指引的三大要求、对导致其暂停买卖的事项作出补救及全面遵守上市规则以令港交所信纳，才可获准恢复证券买卖。

随着年报和半年报公开，碧桂园近两年的经营现状也揭开神秘面纱。

存货减值大部分出清

2024年上半年，碧桂园集团录得税前亏损将近108亿元，相比2023年同期亏损金额减少353亿元；归属于公司股东的亏损为128亿元，相比2023年同期亏损金额减少361亿元左右。

接近碧桂园人士表示，亏损的大幅收窄受益于2023年已较充分的计提存货减值准备，致使2024年上半年需计提的存货减值已大幅减少，本期结算毛利同比有所回升。同时，2024年上半年，为确保有限资源优先保交房，碧桂园通过归零预算全面控制非刚性费用支出，成果显著，销管费用同比上年同期大幅下降51%，其中，行政费用同比降低25%，销售费用同比下降63%。

碧桂园在公告中指出，由于房地产市场处于下行周期，资产价值严重缩水，为客观反映市场变动对集团资产价值的影响，公司对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额约 823.54亿元。

而2024年上半年，碧桂园对在建物业及持作销售的已落成物业计提减值净额仅约26.98 亿元。

上述人士表示，碧桂园2024年中期业绩存货减值计提已大幅减少，基本判断碧桂园已将存货减值大部分出清，“除非未来市场价格还有大幅下跌。同时，由于存货的公允价值伴随市场情况动态波动，随着外部环境逐步回暖，该部分减值未来可能转回”，其预计2024年全年亏损会大幅收窄。

不过，由于当前碧桂园集团仍处于保交房和修复资产负债表的过渡阶段，该人士对于恢复盈利的时间暂无法预估，其表示，能否扭亏为盈“需结合外部市场环境、销售回款情况、债务处置情况、集团经营情况综合考虑”。

审慎重启投资拿地

债务方面，2024年6月30日，碧桂园集团的借贷共约2502亿元，其中，将近2035亿元为流动负债，而其现金总额（含现金及现金等价物及受限制现金）约为448亿元。

在债务类型来看，2502亿元的总借贷中，银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别约为1539亿元、706亿元、194亿元和63亿元。

接近碧桂园人士告诉时代财经，“保信用”是碧桂园中长期的重要目标，“碧桂园高度重视债务风险化解，积极主动与利益相关方沟通探讨包括境内外债务的整体重组、债务期限的合理延展以及融资成本的适度下降等多种举措，致力于逐步搭建长期及可持续的健康资本结构”。

今年1月9日，碧桂园公布了境外债务重组提案的关键条款，主要解决碧桂园现有债券债务、现有银团贷款债务以及由碧桂园借入或担保的若干其他贷款融资下的境外债务。

碧桂园称，如果重组提案得到落实，碧桂园集团将可以实现大幅去杠杆化，目标是减少境外债务最多116亿美元，同时，有望延长境外债务到期时间以及降低融资成本。其中，到期时间延长至最多11.5年，加权平均借贷成本则从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

上述人士透露，碧桂园预计在2025年上半年与境外债权人就债务重组方案达成一致，目前已就重组框架性条款与银团委员会达成原则性一致意见。未来，碧桂园将继续积极就重组方案继续与各债权人进行磋商，并逐步落实重组支持协议签署、协议安排、新债务工具发行等一系列程序性工作。

就短期而言，“保交房”是碧桂园的第一要务，“保经营”则是它的中长期目标。2023年全年，碧桂园集团连同其合营企业和联营公司交付超60万套房屋，2024全年累计交付房屋超38万套。近三年，碧桂园累计交付房屋约170万套。

接近碧桂园人士透露，碧桂园未来仍有约20万套房屋的交付任务，公司将按照极限收支、一楼一策的运营思路极限推进剩余的房屋建设，努力做好保交房任务的收官工作。

截至2024年6月末，碧桂园开发项目遍及31个省份，项目数量达到3059个，国内未售权益总货值约6041亿元。上述人士透露，碧桂园集团将视市场环境和企业自身经营情况，在积极处理存量库存的同时，结合企业战略部署以销定产，审慎重启投资拿地相关工作。