• 很少有房地产分析师关注可能重塑市场的关键趋势：气候变化。
• 房地产泡沫研究员艾薇·泽尔曼（Ivy Zelman）解释了她担忧的原因。
• 以下五个中西部州可能成为即将到来的转变的最大赢家

艾薇·泽尔曼 (Ivy Zelman) 为自己能够比同行更早发现不明显的趋势而感到自豪，就像她在 2006 年房地产泡沫破裂之前所做的那样。

艾薇·泽尔曼 (Ivy Zelman)，是研究公司 Zelman & Associates 的创始人和前华尔街分析师，她成功预测过 2006 年房地产泡沫破裂，现在一直在寻找下一个颠覆性的房地产发展。

泽尔曼将目光聚焦在了气候变化导致的房地产变化，尽管很多她的同行已经注意到这件事，但她是第一个讲出来的专家。

泽尔曼说：

“气候变化确实给我们带来了阻力，如今人们正遭受着酷热的侵袭，饱受洪水和破坏之苦，而且没有保险。如果情况没有好转，长远来看，这又会怎样呢？我认为这就是每个人都在逃避现实的地方。不幸的是，没有人能找到解决持续上升气温问题的好办法。”

据设在欧洲的哥白尼气候变化服务中心称，有记录以来最热的两天发生在最近。大多数科学家认为这是人类造成的气候变化，但即使这只是巧合，气温上升的趋势也是不可否认的。

气候变化的影响不仅仅体现在天气预报中。除了空气质量下降和气温升高之外，房主可能还必须应对更高的保险费用和税费。

因此人们可能会重新考虑到底哪里才适合生存。

在疫情“大洗牌”期间，阳光地带（Sun Belt）气候较温暖的州是最大的受益者之一。远程工作的大范围出现使数百万人得以搬迁，许多人成群结队地搬到了美国南部气候较温暖的州。

根据搬家公司 Allied Van Lines 的数据，2023 年，南部大多数州都迎来了大批居民的涌入。Allied 的报告发现，南卡罗莱纳州、北卡罗来纳州、田纳西州、佛罗里达州和亚利桑那州的净增幅最大。

存储服务 PODS今年也有类似的发现，指出到目前为止，2024 年搬家人数最多的州是北卡罗来纳州、南卡罗来纳州、田纳西州、佐治亚州、阿拉巴马州、亚利桑那州和德克萨斯州。

然而，泽尔曼认为，未来几年情况将完全相反。她预计，数百万人将开始选择气候凉爽的城市，这些城市人流较少，空间更大，花费更少，而且没有与气候相关的问题，如炎热和风暴，导致保险费用高昂。

泽尔曼说：

“如果我们展望五年后，我敢打赌，人口迁移的趋势将会发生逆转，人们将从南部迁移到北部/中西部/中部地区，在那里人们不必处理现在面临的所有问题。”

泽尔曼可能很早就发现了这一趋势，但她并不是唯一一个。旧金山联邦储备银行的经济研究人员最近也得出了同样的结论。

研究人员 Sylvain Leduc 和 Daniel Wilson 在 7 月中旬的一篇论文中写道：

“我们的研究结果表明，过去 50 年来美国气候与移民相关性的‘转变’可能会持续下去，从而导致 20 世纪雪带向阳光带移民模式的逆转。”

泽尔曼在此基础上认为，与冬季从东北迁往南方的所谓“雪鸟”不同，居住在南方的人们将成为“夏鸟”，他们会在气候温和的城市购买第二套住房或者干脆搬迁，从而节省数十万美元。

中西部的五个州将成为这一即将到来的转变的最大赢家：俄亥俄州、密歇根州、伊利诺伊州、爱荷华州和威斯康星州。人们会被这些州更实惠的市场和更凉爽的夏天所吸引。此外，全球气温上升意味着中西部的冬天不再像以前那么冷。

如果专家对气候变化最担心的事情成真，房主们最终可能会发现自己不得不从阳光地带搬走，甚至有人开始开玩笑地称那里为“阳光融化（Sun Melt）”地区。这可能会引发多米诺骨牌效应，导致房地产价值暴跌。

这种趋势不会在一夜之间发生，但正如泽尔曼在近二十年前房地产泡沫破裂之前所证明的那样，对于巨大的市场转变，早做总比晚做要好。