每户100万，居民自掏5亿重建小区背后
——《美国大城市的死与生》
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
上周末，“杭州548户居民自掏5亿重建小区”的话题引发热议。
热搜词下，是网友既羡慕又惊讶又困惑的点评：
“平均每户要出近百万，这吃得消的啊？”
“是个值得推广的旧改样板，前提是小区内居民都得有点积蓄。”
“上一个这么做的被判非法集资……”
“如果再过几十年，老小区都以这种形式更新，那不就相当于没有所谓的产权时间了？”
图源：新浪微博
小区原拆原建，自掏腰包旧换新？项目总投资约6亿元，居民出资近5亿元？居民是自愿的吗？他们为什么这么“壕”？
身处杭州的小巴，决定去现场一探究竟。
为什么要自己掏钱改建?
位于杭州市拱墅区潮王路37-1号的浙工新村，如今是一块被围挡拦起的施工现场，只见打桩机林立，工程车进进出出，挖掘机忙碌作业，一派热火朝天的景象。
图源：小巴现场拍摄
这里与浙江工业大学朝晖校区仅一条马路之隔，曾是浙江工业大学教工宿舍所在地。小区始建于上世纪80年代，是福利分房制度下形成的老旧小区典型，14幢多层住宅中，有13幢建于2000年之前，最早的一幢建于1983年。
而这次浙工新村重建项目，就是针对62-68幢、72-76幢以及77幢共13幢危旧房，开展连片改造、原拆原建，计划于2025年竣工。
图源：小巴现场拍摄
危旧楼改建本不是新鲜事，但这次重建作为浙江开创城市有机更新的首个试点项目，采用了一种全新的更新模式，超过80%的重建资金由居民自主承担。
为此，本地媒体在报道此事时，多少将“居民自掏腰包”列为重点信息，也容易造成一种误读：本次重建项目是由居民主导自发的，但根据小巴的实地调研得知，政府在项目上扮演了主导、牵头的重要角色。
“（这次重建）是政府牵头的，社区上门谈了好几次，问同不同意，扩大多少面积，然后签约，评估补偿……”从工大退休已20多年的吴老师，去年9月就被就近安置在了距离浙工新村仅900米的潮王人家，预计得在此过渡三年，与她一起迁入的还有48户居民，另有500户腾退撤离去了他处。
“像我们年纪大的，房子也不好租，（政府）就把这边空房装修好以后给我们住，这边住进来还可以，有90㎡。”
据吴老师介绍，就近安置的居民中老年人居多，平均年龄80岁以上，一户平均一两个人。安置过程中，居委会帮忙搬家，还免了房租，令老年人无后顾之忧。
此次重建，吴老师将原先78㎡的房屋面积扩大到了98㎡，另购置了车位，出资近百万。这笔钱，目前由政府先行垫付，届时交房再由居民支付。
“大部分人都选择了扩面，基本上每户都掏了100万。”吴老师向小巴介绍，原有住房的面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源，按照53㎡计算；每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资，约34520元/㎡（根据不同楼层、户型、朝向等因素略有浮动）；另增加的车位按一个20万元出售。
据公开资料，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目于2023年4月启动，6月基本完成签约，8月完成立项，9月完成可研批复，10月完成初步设计和腾房，11月取得施工许可证并完成拆房。2023年11月28日，项目正式开工。
项目启动到正式开工，仅用了半年时间，其中最难“啃下”的签约事项，仅花费3个月解决，并没有太多的“拉扯”。
“本来大家都不同意的，觉得太贵了，但是也没办法，以前住的房子很老很旧了，扩大一点，年纪大的以后有电梯了，也蛮好，那么也就同意了。”吴老师回忆道。
居民意见公示书 图源：小巴现场拍摄
“工作组一来就讲清楚的，套内面积不变，这就相当于给大家吃了定心丸。”一位加入了居民自更会的大伯表示。在项目开展过程中，拱墅区按照“一楼幢一代表”，成立居民代表自愿有机更新委员会（简称居民自更会），由13名代表配合开展政策宣讲、意见收集、沟通协商等工作。
一位居住在朝晖六区的阿婆则告诉小巴，“自己掏钱，绝大部分是愿意的，毕竟摊到一个平方是1350元，还能扩面20个平方，而且是小高层电梯房，总的来说，大家满意了，所以搬得快，因为（这里）房价相对来说比较高嘛。”
当然，也有极少数资金紧张的家庭，选择不扩面，拿取与原先面积相当的户型。
据了解，浙工新村改造后的房屋，将是7幢地下1层、地上11层的小高层住宅，一共设计了7种面积，从65㎡到117㎡不等，另规划了468个车位，解决停车难问题，还将腾出空间建设养老、健身绿化等公共服务空间。
“浙江众多城市的产业经济比较好，人均GDP也比较高，老城区的范围大，客观来说，老房子的比例也比较高，存在‘美好生活与落后的房产’之间的矛盾，因此，城市更新的意愿强，房产价值高，居民的配合度也比较高，是存在较好落地现实性与可能性的。”对于这个项目能如此顺利运作，阳光城市论坛主编阳光如此分析。
图源：小巴现场拍摄
解“危”之路
根据住建部2020年披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。其中，设施陈旧、有安全隐患的危房占据一定比例。
墙面土沙用手可以抠下来，暴雨天居民心惊胆战，低层出现潮湿发霉现象，高层时而有水泥块脱落……实际上，浙工新村居民苦危旧房屋久矣。
早在1993年，67幢就被鉴定为局部严重损毁的房屋，到了2014年，共有4座房屋被鉴定为C级危房，其余的老旧房屋也或多或少存在问题，严重影响居民的生活品质。
据《城市危险房屋管理规定》，原则上D级危房应拆除重建，C级危房应加固维修。但2014年、2015年的民意调查显示，浙工新村居民不满足于对房屋进行简单的维修加固，更倾向于拆除重建方案。
群众工作协调难度大，向来是旧改的一大掣肘，浙工新村的危房解“危”之路，就是真实的写照。
从2012年开始，小区居民就和城区相关部门多次沟通情况、协商方案。2015年，原下城区政府提出了对浙工新村13栋住宅成片改造、推倒重建的方案，但是全小区业主的同意率并没有达到90%，方案就此搁置。
此后，居民人大代表将浙工新村改造方案作为民生实事工程，每年提案上访。直到2023年7月，在拱墅区工作专班协调努力下，社区居民终于达成一致，签约完成，项目才正式启动。
值得关注的是，在重建方案搁置期间，政策明确提出“实施城市更新行动”，释放的信号表明，伴随经济发展方式转变，城市建设从“增量扩张”向“存量优化”转变，过度房地产化、大拆大建的模式被淘汰，大规模棚改已成为过去时。
用大白话说就是，拆迁致富的时代红利很难再享受到了。
改造前鸟瞰图 图源：浙江建设
另据估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
这也回到一个根本问题，大笔资金从哪儿来？
传统财政拨款的方式，会加重地方债务风险，已难以为继。因此，如何积极创新改造模式、鼓励和支持民间资本参与，成了城市建设者的新课题。
此时，具备天时、地利、人和，正在“摸着石头过河”的浙工新村重建项目，成为了浙江城市有机更新的一次大胆尝试和创新。
浙工新村模式可以被复制吗？
从全国范围看，由居民作为主体的危旧房重建项目，不是没有先例，而是成功的案例极少。
成都中央花园二期是拥有72栋楼3300多户的大型老小区，业主们5年前就张罗“自拆自建”，目前仍无实质性进展；
南京虎踞北路4号05幢居民楼，在2014年被鉴定为C级危房，26户产权人自筹资金，遵循“原址、原面积、原高度”的设定翻建，从筹划到拆迁，用了8年时间。
虎踞北路4号小区05幢楼翻建前的外观 图源：凤凰网
不同于完全由业主自发推进，或者完全由政府主导的更新方式，浙工新村重建项目确定了“居民主体，政府主导，住建主推，街道主抓，建设主责”的原则，在资金方面，坚持居民适度投入，政府普惠政策补贴原则，创新多方共担机制。
简而言之，浙工新村的自主更新模式受到青睐，反映出新的趋势——城市的所有参与方，共同塑造城市。
从居民的角度来看，虽然需要自掏腰包，但居住品质提升，且房产价值有望升值；从政府的角度出发，既减轻了财政压力，又能有效推进城市更新计划。
一举多得的同时，这种模式存在堵点吗？
在杭州电视台的一档问政栏目中，杭州市城乡建设管理服务中心副主任何炜达认为，浙工新村项目一难在资金，二难在百姓的同意率，三难在规划能够接受的程度。
“这次我们改造其实做到了一个平衡，老百姓出了资金，我们给了他们一定的适度居住条件的改善，在这两者之间达成了一种平衡，这也是为什么至少全省是没有（这样的案例），全国也极少。”
拱墅区委组织部副部长王承明也坦率表示：“我们市级部门、省级部门都有大力的支持，没有支持，没有政策限制的突破，审批路径所有的事情，你是打不通的，因为确实是法律有限制的规定。”
此外，小巴还另行咨询了几位房产专家，总结出以下四大挑战。
▶▷挑战一：居民的改造共识
“谁出资、谁受益”，说得简单，落地很难。危旧小区居民的改造意识不同，最终受益程度也不同，在二手房交易或房产价值上，各个居民既是利益共同体又是一定的竞争者，要想达到“绝大多数居民”的认同，并不容易。
▶▷挑战二：居民的支付能力
不是所有小区的居民都能够大比例支付高额费用，不少老旧小区居民之所以没有搬离，就是因为自身的支付能力不足以支撑。即使是政府动迁给到费用，也只能完全依靠动迁款选择较远的区域来解决居住问题。
▶▷挑战三：小区的地价差额
如果是优质地段的动迁，地方政府本身就有动迁的积极性，通过动迁平整后上市，可能获得更好的收益。而非优质地段，居民自主筹资的动力偏弱，和周边二手房价差不大的情况下，与其花钱重建不如直接卖旧买新更为安心。
▶▷挑战四：政策衔接与合规
现行政策对于新模式的落实和推行，存在很大的限制。从危房与旧房的鉴定，旧房改造的主体，签约率多少能实行改造，到主管部门、协作部门、监管部门的统筹以及资金安排等问题，涉及诸多法律法规。
浙工新村建成效果图 图源：拱墅发布
“这一模式的确具有一定的可复制性，未来在更多的城中村改造中可被复制，尤其是优质地段，居民总体支付能力较强的小区更容易推进。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，“但这一模式并不能完全照搬照抄，不同城市、不同区域，会有不同特点，例如，可以采取部分自筹资金‘原拆原回’，部分动迁给付动迁费用的方式。在一些商品房供应量过大的区域，也可以采取‘城中村改造+房票’模式，或更能适合当地市场的实际环境。”
人是城市的起点，也是终点
在城市建设和城市设计中，城市是一个巨大的实验室。
追溯全球城市更新的发展历程，并重新审视浙工新村有机更新模式，会发现许多方法有迹可循。
图源：《西方城市更新发展历程和政策演变》
整体而言，西方国家的城市更新，经历了前期自上而下，到后期自上而下、自下而上相结合的历程。
以英国为例，自上世纪30年代开启贫民窟清除计划开始，英国政府建立起城市开发公司，主导城市更新。随着1980年新法案的颁布，城市开发公司的目的转变，主要鼓励工商业发展，创造优美宜人的城市环境，吸引人们生活、工作在此地。此后，英国的城市更新逐步发展为以市场主导，以引导私人投资为目的，公、私、社区三方合作的社区规划模式。
城市的发展脚步很快，而房子却越来越老，仅仅是建筑、设备、居住环境的优化，已然无法满足居民对于美好生活的追求，大家渴求的是更多的人文关怀，以及更大的自主权。
可以说，浙工新村有机更新模式，向自下而上的“社区规划”和多元化的城市更新，迈出了试探性的一步。虽然有效的可借鉴的成熟机制尚未建立，但这份人本主义的温情和可持续发展的理念，为未来诸多的城市建设和更新提供了一个新的锚点。
正如《美国大城市的死与生》一书中写得那样：从城市规划到国家治理，必须时时刻刻以人为本，事事都要从广大人民的生计，生活和生命出发，而且最后也要回归到人民的生计，生活，生命。
* 感谢阳光城市论坛主编阳光、58安居客房产研究院分院院长张波、浙报传媒地产研究院院长丁建刚提供的咨询帮助。