有些过于老旧的小区，如果没有多大维修价值，实际上应该在全体居民同意的前提下，推倒重建，并减免税费，使居民能够负担得起建设成本。

撰文丨任大刚

“小区衰败”怎么办？

《南方周末》的作者采访了武汉大学社会学院王德福副教授，王副教授给出的方法是：“首先要认清在如此迅速的社会变革下，个人需要重新学习如何过社区生活。”

01

小区衰败，真问题与假问题

坦率地讲，读完整篇报道，我认为有两个问题还是没有得到答案。

其一，什么是“小区”？

该文一开始引用的案例是快递小哥不幸被写字楼脱落的外墙装饰砖砸中身亡。众所周知，在中国大陆，所谓小区，都是指居民小区，写字楼显然不属于“小区”范畴，这个案例中的“肇事者”与本文要讨论的“小区”有什么关系？

即便是商住两用的物业，明明写的是写字楼方面的责任，责任主体更加明确，冤有头，债有主，跟小区何干？接下来不就是跟写字楼业主打官司的事吗？

其二，“小区衰败”的具体表现有哪些？

作者引用中消协的数据称，业主与物业之间的争端绵延不断，2021年物业服务投诉案件有8929件，相比2020年的5818件，增幅高达53.47%；2022年物业服务类投诉增幅虽有下降，但仍是十大投诉热点之一。

作者提到，除此之外，业主与业主间、业主与外来人员的纠纷也频频发生，小区保安与外卖员的冲突，小区噪声、宠物管理等无数常见、细微但又难以解决的矛盾，困扰着几乎所有城市小区，撕裂着社区中人与人的关系，几乎变成英国政治哲学家霍布斯所说的“所有人与所有人的战争”。

问题是，中国到底有多少小区？

我在网上查看相关数据，由于统计口径不同，多的有150万之说，少的有七八十万。暂以100万计，每年有几千起投诉，平均下来，一百个小区不到一起投诉，算不算“争端绵延不绝”？

即便有一倍以上不到消协投诉，从其他途径解决，恐怕也够不上“争端绵延不绝”吧？

这不是说中国的物业公司服务有多完善，而是说明，按照法律规定，物业公司的服务不行，完全可以让他滚蛋。这里有比较完善的自由交易空间，犯不上抱怨“争端绵延不绝”。

至于业主与外来人员、小区保安与外卖员、小区噪声、宠物管理，这在各种传闻中多有发生，甚至相当恶性，但这根本就算不上“所有人与所有人的战争”，要么就是作者对“战争”有什么误解。

由于作者对“小区衰败”这个话题存在上述两个文不对题的理解，所以话题就转向了素质论式的讨论：地缘关系社交、知识门槛很高、强人自治、理念转型之类。这就有些无聊了。当然，从事学术研究，未尝不可。

但这样讨论问题，显然歪了楼，遮蔽了“小区衰败”的真问题：缺钱。可惜，整篇文章对此只字未提。

02

物业费和维修基金困局

如果仔细分析，就会发现，《南方周末》这位作者所例举的“小区衰败”问题，与“缺钱”，物业费不高多有关系。

业主与业主之间的冲突，要么是一方占用公共空间引起另一方不快，要么是楼上危害楼下或相互危害，至于物业与保安冲突、宠物和噪音困扰，说到底，都是物业管理不到位，背后还是缺钱。

如果物业公司敢收取更高的物业费，那么小区居民和业委会就有胆量向物业公司提出更高的要求。但物业公司收取多少物业费，居民愿意支付多少物业费，都不是单方面说了算的，是市场在起作用。最终小区居民享受到什么样的物业服务，与自己所支付的物业费高度相关。

至于提高小区居民的素质之类，也只是在支付同样的物业费之下，略有改进而已，不是一个决定性因素。

说起来有些残酷，但事实就是这样，既然是市场交易行为，你就不能花买粉丝的钱，要求吃鱼翅。

更麻烦的是维修基金。

譬如写字楼外墙脱落，不就是维修基金不足，没钱加固吗？

近20多年来，中国各地大中小型城市的房价普遍都有10倍以上的涨幅，而维修基金是根据居民小区建成之时的购房款，一次性按比例收取的，通常占购房款的2%—3%。此后，扩充维修基金的渠道，包括小区公共物业出租收入、停车费收入、楼宇广告、利息收入以及居民自愿掏钱充实等等。

问题是，随着小区管线、安全设施、电梯、绿化、道路、照明等等设施的老化，加上材料和人工费用上涨，如果是老旧小区，维修基金的收入远远不能覆盖支出，导致维修基金很快见底。下一步的维保难以为继。

2020年，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》出台，明确“改造资金政府与居民、社会力量合理共担”，现在看来，居民出资人多事杂，统一意见很困难。已经进行的老旧小区改造，多由政府和社会力量出资。在经济高速增长时期，这不是大问题。

但遇到经济下行，政府财政捉襟见肘，出资就是个不小的问题。

这实际上也是目前很多基础公共设施所面对的难题。建的时候是经济高速增长，有的是钱，根本不用考虑后面的运营支出。如果遇到经济下行，维护和运营支出找谁要去？

03

怎么治理“小区衰败”？

最重要的事情是，钱从哪里来？

中国城市化是集中爆发，短时间内完成，这就注定了居民小区的“老旧”化也会在短期内出现，与此相应，短期内会需要大量改造资金。

如果不能及时改造，衰败速度会加速，最终可能不可收拾，甚至不可控地出现安全事故。

向居民收取改造资金困难较大。

首先，一个小区的居民，改造意愿有大有小，有这儿有那儿，众口难调，很难统一意见，形成可行的改造计划。

其次，即便有政府出资，可以“占便宜”，居民只需要配套一些钱，也有部分居民因为种种原因，不会掏出真金白银。

这是公寓楼占绝对数量的中国居民小区即将大面积出现的痼疾，刚造好的时候美轮美奂，天长日久，弊端百出，很难想象50年、60年后，会是什么样子。更不要想象70年土地使用权到期时的破败程度。

也因此倒推回来，很多小区，如果建设之初，建筑质量就存在隐患，恐怕支撑不到70年，就已经无法居住。

为避免到时候无法收拾，那些楼龄超过30年的，从现在开始就应该有所计划，再过二三十年，某些公寓楼如果连维修价值都没有了，该怎么办？

如果说房产是今天中国人最大的“恒产”，那么在不久的将来，这份“恒产”恐怕就会成为“动产”，有“清零”之虞。无恒产即无恒心，这也是引发小区各种纠纷的深层原因之一。

有鉴于此，有些过于老旧的小区，如果没有多大维修价值，实际上应该在全体居民同意的前提下，推倒重建，并减免税费，使居民能够负担得起建设成本。

在产权上，也应做出调整，譬如把土地使用权从最长70年延长到100年乃至200年、300年，让旧小区翻建更加注重长远规划，注重建筑质量，成为城市之光。

据悉，有的老旧小区已经开启推倒重建工作。吸取教训，早定大计，早做制度调整，是下一代房地产业健康发展的第一步。